一个地产人非正常死亡的启示:房地产业奇迹不再!

经济观察报 社论6月13日,万达集团官网刊出《南京万达茂开启新商业时代》的文章,详细介绍了这个万达“第四代文旅商综合体”、南京“顶级商业地标”的品牌业态组合和创新运营方式。

开业之后进入运营阶段,被认为是一个购物中心生命真正的开始,就像一个婴儿出生之后需要倾注更大的精力喂养调教。

遗憾的是,南京万达茂总经理徐毓在项目开业5天后被发现高楼坠亡,再也没有机会陪伴它长大了。

9大主力店、228个品牌进驻,开业首日客流超过26万人次,这是徐毓一年的成绩单。就一个中国二线城市的购物中心来说,这个开业表现堪称亮眼。

徐毓和她的团队为此付出了无数个昼夜,徐毓家属称,她“长达6个多月的时间,吃住在单位,除夕只在家匆匆吃了顿饭,又匆匆回到工作岗位”,“加班时间最短至半夜12点,多则至凌晨两三点,乃至通宵”。

徐毓的经历引发了强烈的关注,特别是在地产人中间。对一个同业逝者的追念和惋惜背后,我们听到的是一个行业的颤音。或者说,过去20年来,这个行业从来没有像今天这样,对现实和未来充满迷茫和不确定感。

要知道,万达是最早宣称放弃追逐销售目标、向轻资产坚定转型的行业头部企业,其工作强度尚且如此,可想而知,在一个言必称“千亿”销售目标的时代,不想掉队就要力争上游,行业整体的工作压力会到什么程度。

中国房地产业过去的20年,无论是业者眼中的黄金时代或白银时代,高收益乃至超高回报的获得,首先靠的是对金融杠杆的极致运用,一手拉住金融机构、一手拉住购房者,最大限度地提高资金的使用效率。谁能创造更多的头寸,在头寸空间里实现更高的周转,谁就能快速地把雪球滚大。所以不用诧异,规模增长最快的往往是那些马力全开的房企。

过去几年情形稍变。一方面“钱的杠杆”已然放大到极致;另一方面,去杠杆和防风险成为宏观调控主旋律,房地产行业被重点盯防。在这种情况下,通过组织变革和奖惩机制的调整——比如通过合伙人制度和职业经理人捆绑为利益共同体,用高强度的工作匹配高收入,将人的杠杆用到极致成为更多地产企业的选择。

我们相信,无论是房企掌舵者还是职业经理人,没有谁会真的愿意用生命换业绩。问题在于,在现实面前,行业第一或者那些希望在规模座次上更上层楼的腰部企业概无例外。当规模和速度决定生死,当千亿成为一把标尺,“只要干不死,就往死里干”就是这些公司冲刺路上的标语。事实上,这种集体亢奋正是房地产黄金时代的底色。

毋宁说,一个地产人的非正常死亡,以一种近乎残酷的方式告诉我们,房地产行业奇迹不再。无论有多么不甘心,我们都应该确认,赚行情的钱变得越来越难。不论是短期的调控紧缩,还是长期的 “房住不炒”基调,都决定了房企“收割”范围的急剧缩窄。对于这个仍被视为支柱的行业来说,是该从奇迹的幻想中走出,习惯平常的收益率了。

可以肯定,一方面,房地产行业会变得越来越“普通”。这意味着,中国富豪榜上的房地产老板会越来越少。房地产业的“暴利”终成历史。另一方面,对于房地产企业来说,核心竞争力将不再是加杠杆——无论是“钱的杠杆”还是“人的杠杆”。

房地产企业要赚另一种能力的钱。一个简单的例子,中国内地和香港房企最大的不同,可能要数名字了,内地叫开发商,而香港叫发展商。差别在于,发展代表的是发展资产的能力。有了资产,便可以在股权基础上做更多的金融延伸,让优质资产成为全社会的投资财富,房企因此获得稳定的管理收入和租金收入。当然这种不同,很大程度上来自于城市化发展水平的差异。

在进入大规模城市化之前,中国房地产企业更多比拼的是建设和协调能力,那时重要的客户是公共部门,主要需求是保证质量。大规模城市化尤其是房改后,市场主体们将房地产企业重点打造的能力拉向了周转能力、金融能力和杠杆能力。此时市场的主要矛盾是解决人们对物理空间规模上的需求。

今天,我们身处需要解决城市发展水平不协调不平衡矛盾的阶段,市场期待的是整合与运营资产的能力,将有限的物理空间与更丰富更持续的需求链接起来的能力。但很显然,这需要对组织结构、运营机制乃至经营战略来一次全面的刷新。

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